2015年10月6日 星期二

房地新稅-職業地主之剖析

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若您有看電視的習慣,是不是經常可以在57財經台看到各家名嘴,以及炒房名人有著自述炒房理論,但房地合一新稅制預計開始實施後,針對於稅制變化和因應的措施,是否也讓您有些眼花撩亂甚至不知所措了呢?儘管新制房地合一各界有著不同的解讀妙方,但隨著時間慢慢逼近新制的實施腳步,該如何善用自己本身的房屋與土地籌碼,接下本文針對稅制上的改變,來解讀分析稅務方面癥結點。

n   職業地主
甚麼是職業地主,這名詞或許連在稅務法規上可能都遍尋不著的字眼,但卻可以影響是否會產生營利事業所得稅與營業稅的實質認定。簡單來說,個人本身擁有的土地所有權,我們可以稱為地主;透過個人買賣土地之中,從中賺取利潤,並且經常性的買賣,某種程度上來講,就是以專門買賣土地為營利之個人行為。上述這些,我們就稱為職業地主之定義。一般而言,個人在未有營利事業機構的前提下,就單純申報來看,是不會牽涉到營所稅及營業稅這兩項,但若符合職業地主的條件下,就必須會有這兩項稅務的產生,那麼甚麼情況下會被認定為職業地主呢?
職業地主之認定
(一)個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間,或個人與合建之營利事業間,是「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第四條第一項第二款所稱關係人。
(二)個人五年內參與建房屋案件達二案以上
(三)個人以持有期間在二年內之土地,與營利事業合建。但以繼承取得者,不在此限。
(四)個人持有土地與房屋在一年內,賣超過六戶(含)以上。
n   常見型態

   符合上述其中之一條件者,就會被稅務機關認定為職業地主,每年在申報個人綜所稅的同時,還會再必須申報營所稅與營業稅(自身也必須辦理營業登記)。一般來說,台灣各處都會有所謂的大地主與暴發戶,若單純僅作於買賣土地,還必須考量土地其性質,但若是透過外在因素的開發案合作,如:建設公司/政府,皆會使用以下幾種型態來操作。
     註1:建設公司與地主應稅為營所稅與營業稅
     註2:自地自建個人持有1年以上自用住宅用地,若拆除改建或合建情況下,須符合一定條件,才免辦營業登記。
     資料來源:社團法人中華民國會計師公會全國聯合會

n   案例探討
國稅局選列合建分售模式案子進行查核,若發現地主與建商關係匪淺,就會將地主視為建商合夥人,賣土地就會被視為營業行為(職業地主),出售後獲利就會按股東個人營利所得,並納入年度所得中,課徵綜合所得稅,另外國稅局建議地主與建商以「合建分售」蓋房的戶數超過6戶以上,就屬於「連續營利」的營利行為,地主需要辦理營業登記。(103.7.22經濟日報載)
n   防錯殺條款
新制房地合一中,關於境內居住者而言,依照持有期間課徵45%(1年以下)/35%(2以下超過1)/20%(10年以下超過2)/15%(超過10)的稅率,若是在新稅制條款中,以下其中有一項符合,就不會依照新制來做課徵。

1.個人以自有土地與建商合建房屋,自土地取得日起算2年內並出售,適用稅率20%
2.非自願性離職或調職,以致2年內出售房產,使用稅率20%

稅務機關在防錯殺條款會以個案認定為原則,但實際方面,仍以實質認定為主,所以在個人和建商合作方面的模式,需要相當的注意是否會牽涉到職業地主。
n   未來影響
奢侈稅的過渡時期階段性任務,隨著房地合一的新制開始漸漸退場,未來影響到房價漲跌方面,除了買賣方策略性的擇舊制與新制其一,也需考量到實價課稅與持有期間,以及本篇討論的職業地主和政府政策上,都會在未來影響房價的其中一環。不論如何,新制的進場後,不管是個人持有或是公司方面持有,都需要做足功課,審慎的自我判斷,做好稅務管理,因應之後的稅制調整做準備。


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