2015年10月1日 星期四

房地即將合一 該怎麼規劃持有不動產

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房地合一稅已於201565日經立法院三讀通過,於明年201611日上路,究竟目的為何?新舊制有何差異?持有者又為何較有利呢?應是目前普遍大眾所關心的議題。
舊制到底產生那些問題呢?
課稅基礎與市價脫節:房屋評定現值與土地公告現值遠低於市價,也因此超過公告的利得,似乎不用繳稅。
當年度出售土地漲價免稅:土地公告現值一年調整一次,即便是市價漲了,但公告現值不變,而當年度出售即無須繳納土增稅。

土地與房屋售價拆分不成比例:土地只需課徵土增稅,不列入所得課徵;而房屋交易所得,則會併入綜所稅課徵,抬高土地售價,壓低房屋售價的情況因此產生。(以下附表是新舊制課稅比較)

站在自用持有者或投資者的立場,理所當然希望持有期間或處分時,所繳得稅負越少越好;相對地,站在政府的立場,持有稅(例:地價稅、房屋稅)是地方穩定的稅收來源,讓地方有充足的財源以推動公共建設和服務,當然是越多越好囉!也由此可見,政府推動房地合一的實施,另一個目的應該是將公告現值慢慢調整貼近於市價。接下來,我們來了解新制房地合一的規定吧!
新制課徵時點
房地合一新制(日出條款):
1.10511日以後取得
2.10311日之次日以後取得,且持有期間在2年內

房地合一課稅是【房屋+土地實際售價-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】,按持有年限或條件課稅,進而達到不動產交易按實價獲利課徵的目的。


新制房地合一的實施對於自住者較無衝擊,且享有免稅額優惠更有利;如非自住者,對於早期持有就沒有實價登錄,以房屋評定現值課稅的房子,採舊制較為有利;對於土地漲價數額高者,則採用新制較為划算。此外,對於持有2年以下,短進短出者,舊制奢侈稅以售價為課稅要點,但新制房地合一則以獲利來看,因此,新制相對稅負上應較有利。
而對於投資者來說,未來要評估的外在因素很多,首要就是資金來源是境內或境外,其次是考量長期持有賺取租金收入使用,或等待時機賣個好價錢,賺取漲幅的獲利,亦或是考慮遺贈給下一代。掌握明確目的後,如對於目前已持有或未來預計要持有房產仍有疑慮之處,進一步可洽詢荷盛顧問團隊為您進行專業分析唷!


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